IMMOBILIENSPEZIALISTEN als Langzeitinvest
| eröffnet am: | 01.05.10 17:40 von: | share999 |
| neuester Beitrag: | 11.03.16 06:45 von: | Hauptgewinner |
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Es muss aber nicht so weitergehen. Wenn diejenigen, die nicht an der KE teilnehmen ihre Dispositionen getroffen haben, können sich die Kurse von Aktie und Bezugsrechten auch wieder stabilisieren. Insbesondere wenn ein externer Investor auf den Plan kommt und die Gelegenheit nutzt, jetzt im großen Stil einzusteigen. Der eigendlich springende Punkt ist, ob man Vertrauen in IVG haben kann, dass die Mittel der KE sinnvoll eingesetzt werden. Laut Prospekt sollen 85-95% in die Finanzierung des Kavernenbaues gesteckt werden. Dadurch wird in den nächsten Quartalen mehr Gewinn erzielt. Vielleicht ist ja die KE das Ereignis, das den Abwärtstrend des letzten Jahres beendet und den Turnaround einleitet.
Und sicher, wenn man das Kavernengeschäft nicht gehabt hätte, wäre man heute nicht mehr da. Mit den Kavernen hat man immer Geld verdient. Das ist eine sichere und ertragreiche Cashcow.
Im Fall von IVG sind aber auch viele Sachen zusammen gekommen. Zum einen, wurde ja früher. also noch bis 1 Jahre vor der grossen Krise viele Immo-Unternehmen weit über NAV bezahlt. Das fand ich immmer schon falsch, aber der Markt hat das bewertet.
Somit war der Rückgang bis auf zunächst ca 18 Euro. nur ein Rückgang auf ein eigentliches normales und gerechtes Kursniveau.
Nun hatte IVG aber massiv gekauft, weil man ja einen Reit schon vor 1 oder 2 Jahren vor der Krise herausbringen wollte. Doch der Markt war nicht aufnahmebereit für einen Reit. So kamen diese ganzen Objekte, die man ja praktisch zusätzlich hielt, eben weil man diese in den Reit einbringen wollte und dann den Exit plante, auch voll in den Absturztrend und verloren eine Menge an Wert.
Wenn eine AG, ein Eigenkapital von 30 % hat und die Immobilien fallen um 20 %, dann hat man nur noch 10 % Eigenkapital. Das würde dann bedeuten man muss möglichst schnell Objekte verkaufen, weil die banken nicht damit einverstanden sind, dass man nur 10 % Eigenkapital hat. Diese Notverkäufe führen sicher auch wieder zu niedrigeren Verkaufswerten.
Dann kam das grosse Objekt The Sqaure. Grundsätzlich war es nicht zu gross für IVG. Aber, da man ja kurzfristig viel Geld in die Reitbestände gebunden hatte, und eben hier keine Herausgabe eines Reits mögich war, hatte man sehr knappes Eigenkapital, gerade weil man so ein grosses Projekt, ja noch zusätzlich zu den normalen kleineren und mittleren Projekten entwickelte. Als dann die Kosten bei diesem Grossobjekt völlig aus dem Ruder fielen, bekam man wirkliche Probleme. Hier kam wirklich vieles zusammen.
Auch wenn IVG nie überschuldet war, so war man doch immer sehr knapp in den letzten Jahren.
Das, alles nicht so Gott gegeben war und das Management insgesamt auch eine hohe Verantwortung hat, ist ganz sicher so.
Es ist einfach falsch, dass diese Versagen, auch immer noch mit den grössten Lobeshymen und viel Geld verabschiedet werden.
Wer Mist baut und Wert der Aktionäre vernichtet hat, müsste zumindest als Zeichen auch einen Anteil an den Verlusten tragen. Fakt ist aber, man gibt ihnen meist noch mehr Geld als ihnen nach alten Vertrag zustand, damit sie freiwillig gehen.
Nun sind eigentlich alle negativen Sachen abgearbeitet. Man ist nicht mehr im Projektgeschäft tätig und wird inzwischen alle Projekte abgewickelt haben. Hoffe mal , dass damit einher auch endlich der Personalbestand gesunken ist. Denn nur für das Projektgeschäft braucht ein Immo-Unternehmen verhältnismässig viele Leute.
Jetzt hängt fast alles an dem Square. Kann man hier einen Käufer zum Buchwert finden.? Die Herstellungskosten wurden ja schon um zig Mio abgeschrieben - (glaube über 150 bis ca 200 Mio Euro) und so sollte jetzt zumindest der Buchwert erzielbar sind.
Wenn man nach Vollvermietung dann den Abverkauf schafft hätte man endlich wieder genügend Cash und könnte wieder ganz frei und angemessen agieren und auch wieder als Käufer auftreten und investieren oder auch vorhandenes Potential in den eigenen Assets hervorbringen.
Wenn man allerdings nicht in den nächsten 1 bis 2 Jahren das Objekt verkauft bekommt, dann geht es alles sehr langsam so weiter. Geld verdient man da mit der Vermietung kam, eben weil man so wenig Eigenkapital hat, was eben sehr viel höhere Zinsen erfordert.
Man macht sicher etwas Gewinn bei den Kavernen und im andren Geschäft, aber es wird nicht viel mehr sein, als eine schwarze Null.
Nachdem die LH ihre investitionen am ffh auf Eis gelegt haben, stellt sich mir die Frage, betrifft dies auch die Anmietung im square
das wars dann wohl mit ivg
Bloomberg 12.12.2011 00:25
In Europa wird die staatliche Schuldenkrise zur Belastung für die Immobilienwirtschaft. Die Zahl der Transaktionen im laufenden Quartal steht vor einem Rückgang auf den tiefsten Stand seit zehn Jahren.
“Bei Immobilien ist es zuletzt praktisch zum Stillstand an den Finanzierungsmärkten gekommen”, sagt Paul House, Leiter Investmentbanking Immobilien bei Citigroup. “Die staatliche Schuldenkrise ist eine Bankenkrise”, ergänzt House.
Im Oktober und November wurden Bloomberg-Daten zufolge 65 Transaktionen über 4,43 Mrd. Dollar angekündigt. Geht es in diesem Tempo weiter, zeichnet sich das schwächste Quartal für die Branche seit zehn Jahren ab. Dabei erreicht die bisher größte Transaktion im laufenden Quartal, der Verkauf von britischen Hypothekendarlehen auf Wohnimmobilien an eine Sparte von Nationwide Building Society für rund 1,13 Mrd. Pfund (1,32 Mrd. Euro), etwa 40 Prozent am Gesamtwert aller Transaktionen in diesem Zeitraum. Verkäufer ist Bank of Ireland.
Europas Finanzkrise hat die Kreditmärkte durcheinandergewirbelt. Banken schränken die Kreditvergabe ein. Damit schwanken die Bewertungen für Wertpapiere, die mit Büro- und Gewerbeimmobilien besichert sind. Commerzbank, BNP Paribas und andere europäische Banken trennen sich von Beständen und folgen damit der Aufforderung der Politik das Eigenkapital zu erhöhen, nachdem die Banken Abschreibungen auf griechische Staatsanleihen vorgenommen haben.
Grosse Zahl an notleidenden Krediten befürchtet
Der Markt hatte im ersten Quartal 2007 ein Hoch erreicht, als Deals über 83,9 Mrd. Dollar zustande kamen, zeigen Bloomberg-Daten. Von den Ende Oktober fällig gewordenen Darlehen, die mit gewerblichen Immobilien besichert sind, wurden lediglich fünf der 35 Kredite getilgt, geht aus einem Bericht von Standard & Poor’s vom 1. November hervor. Etwa einer von sechs Krediten, die mit Sicherheiten auf Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsimmobilien unterlegt sind, ist aktuell notleidend. Rund 60 Prozent der in Europa ausgereichten gewerblichen Hypothekendarlehen (CMBS) mit Fälligkeit bis Ende 2021 könnten notleidend werden, heißt es in dem Bericht weiter.
Neue Deals machen nur einen Bruchteil des Volumens zu Hochphasen aus. Es wird befürchtet, dass die Schuldenkrise eine zweite weltweite Rezession binnen drei Jahren auslöst. Das vierte Quartal könnte - gemessen am Volumen der Transaktionen - so schwach ausfallen wie zuletzt das dritte Quartal 2008, als Deals im Umfang von 5,8 Mrd. Dollar angekündigt wurden. Bezogen auf die Anzahl der Transaktionen könnte das Quartal so schwach sein wie zuletzt das vierte Quartal 2000, als 94 Transaktionen zustande kamen, zeigen Bloomberg-Daten.
Aufs Jahr hochgerechnet sind in Europa bislang 500 Deals über 42 Mrd. Dollar auf den Weg gebracht worden. Das entspricht lediglich einem Fünftel des Wertes im Jahr 2007, als Deals im Umfang von 255 Mrd. Dollar abgeschlossen wurden, belegen die Daten von Bloomberg. Gemessen an der Zahl der Transaktionen, sind diese auf etwa ein Drittel zurückgezogen, gegenüber dem Spitzenjahr 2007.
Keinen Schwung im Markt
Lediglich die sichersten Transaktionen erhalten noch Finanzierungen. Riskantere Transaktionen fallen dagegen durch, denn Kreditinstitute wollen ihre Bilanzen verbessern, wie Anwälte und Banker aus der Branche erklären. “Es gibt Geld für sichere Darlehen, bloss nicht viel für riskantere”, sagt etwa David Sola, einer der Direktoren bei der Investmentbank Houlihan Lokey in London.
Simon Clark, Leiter Immobilien Europa bei der Kanzlei Linklaters LLP in London, sagt, “es kommen noch vernünftige Deals zustande, bloß gibt es insgesamt keinen Schwung im Markt.”
Lediglich für Restrukturierungen und Deals, wo eine der Parteien dazu gezwungen ist, dürften nach Ansicht der Beobachter zunehmen. So muss etwa die staatliche irische National Asset Management Agency (NAMA) bis 2013 gewerbliche Immobilienkredite und Immobilien im Umfang von 9 Mrd. Euro verkaufen, um ihrer Vorgabe der Schuldentilgung bis 2013 nachzukommen.
Vor allem für Kredite aus den Jahren 2004 bis 2007, die nun fällig werden, sei es schwierig, Anschlussfinanzierungen zu arrangieren. “Es geht nicht, zu verlängern und gleichzeitig den Schein zu wahren. Jetzt verkaufen die Banken. Das Spiel hat sich gewandelt”, sagt House von Citigroup.
(Bloomberg)
Jetzt wird einem auch klar, weshalb Gagfah so niedrig bewertet wird:
Banken werden Refis teuer machen um die eigenen Bilanzen zu stützen.
hi, meine Bezugsrechte wurden für ca. 2 Cent verkauft. Das ist doch unglaublich, für 2 Cent, obwohl der rechnerische Wert bei ca. 12 Cent liegt...
Bin jetzt mal zu 5,45 eingestiegen. Denke es kann nicht sehr vielweiter runtergehen da ja jetzt schon Jahrestief ist und man damit eine ca. 6,5% Brutto Div hat. Also mal sehen wie sich das hier entwickelt. Auf gutes Gelingen
IVG war heute schon knapp unter 2,10 und ging nun wieder hoch bis 2,22.......das sind immerhin über 5 % am Tag.
Noch deutlicher sieht es bei der Cobank aus. Hier sind heute morgen um 1,20 gestartet, dann runter in der Spitze, bzw. Tiefe bis 1,14 und der Schluss war dann bei 2,24.....das sind fast 10 % Veränderung im Laufe des Tages!
Man hat meine Bezugsrechte auch zu 2 cent verkauft........hatte ja nur noch die 1,000 Aktien, die ich übrig hielt, als ich dann zuvor die anderen jeweils 1,000der weise im Aufschwung von 3,60 bis 4,01 verkaufte und diese 1,000 sollten dann noch zu 4,10 weg, was allerdings nicht kam.
Da ich 18 Euro Provision zahlen muss + Börsengeld und ca 1 Euro irgendwelcdhe weiteren gebühren, könnte ich sogar was zahlen müssen, damit verkauf wurde........
Es wäre sicher jedem gelungen der gewollt hätte die Bezugsrechte zu 0,10 zu verkaufen,, 12 cent war lange, auch noch ein bisschen mehr.
Kaufen hätte man locker auch zu 2,18... klar bei 2,10 war Tiefstand, aber das erreichen ja nur Schwachköpfer und Angeber ständig.
Also man hätte summa für rund 2 Euro neue Stücke bekommen können....wenn man den Verkauf der Bezugsrechte abziehen würde.
Also ich meine nicht, dass es so klar war, dass die Bezugsrechtspreise runter gehen, und dann noch so stark nachgeben.
Im Allgemeienn ist es aber glaube schon öfter so, dass der Kurs von Bezugsrechten eher im laufe der Zeit sink. IRgendwie hatte ich im Hinterkopf auch,, es könnten durchaus noch 2,10 bzw. noch tiefer erreicht werden.
Sowas , also Kurse sogar sehr stark unter dem bezugskurs einer KE, gab es im Letzten Jahr bei fast jeder Aktie die eine kE in der zeit machte...
Die 2,20 sind schon sehr stark heute überschritten worden. Ganz ausgeschlossen ist auch jetzt noch nicht, dass wir nochmals auf unter 2,10 fallen, gerade wenn alle ihre Stücke haben, und viele auch noch mehr Überbezug bekommen, als sie erwartet haben.
Aber es ist jetzt schon unwahrscheinlicher .
Und überhaupt vieles hängt vom Markt ab.
Wenn wir jetzt so jeden Tag bis zum jahresende um im Schnitt 1 % steigen, dann wird auch die IVG deutlich über 2,20 liegen, Fallen wir jedoch ständig , dann wird auch die IVG eher schwach sein.