Immobilienaktien unter Beschuss - Aroundtown nach Credit Suisse einer der schlechtesten Aktienwerte in diesem Jahr
05.04.23 11:20
Merck Finck
München (www.aktiencheck.de) - Nachdem sie nahezu zehn Jahre lang unaufhörlich gestiegen sind, sind Immobilienaktien im Zuge der Zinswende stärker unter die Räder geraten, als die steigenden Kreditkosten alleine hätten vermuten lassen, so die Experten von Merck Finck a Quintet Private Bank in ihrem aktuellen "Wochenausblick".
So habe der breite europäische Index für Immobilienaktien (MSCI Europe Real Estate) seit Jahresanfang 2022 ca. 42 Prozent verloren und damit gut ein Drittel des in zehn Jahren aufgebauten Wertes innerhalb von weniger als eineinhalb Jahren zunichte gemacht. Das deutsche Immobilienunternehmen Aroundtown (ISIN LU1673108939/ WKN A2DW8Z), das sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien investiere, sei nach dem Pleitekandidaten Credit Suisse (ISIN CH0012138530/ WKN 876800) einer der schlechtesten europäischen Aktienwerte in diesem Jahr.
Aus Bewertungssicht würden die europäischen Immobilienaktien nun auf einem Niveau gehandelt, das zuletzt während der globalen Finanzkrise zu beobachten gewesen sei - Marktniveaus, die manchen Anleger zum Einstieg verleiten würden. Marc Decker, Leiter Aktienanlage, halte die Bewertungen jedoch noch nicht für attraktiv genug und rate zur Vorsicht. Denn der Sektor sei weiterhin einem "perfekten Sturm" ausgesetzt.
Decker: "Der branchenspezifisch hohe Verschuldungsgrad traf die Immobilien-unternehmen von zwei Seiten: Einerseits verteuerten sich die Kosten für das zur Refinanzierung anstehende Fremdkapital und andererseits drückten die höheren Zinsen die Immobilienpreise. Damit sinkt der Wert der bilanzierten Wohnungsbestände und der ohnehin hohe Verschuldungsgrad stieg relativ an; bei Vonovia (ISIN DE000A1ML7J1/ WKN A1ML7J) beträgt der Loan-to-Value zum Beispiel mittlerweile über 45 Prozent. In Zeiten, in denen Banken wegen höherer Ausfallrisiken und strengerer Regulierung ihre Kreditkonditionen verschärfen, kann ein hoher Leverage wiederum die Refinanzierung erschweren. Und eine Entschuldung durch Verkäufe von Immobilienbeständen fällt schwer, weil derzeit kaum Käufer auf dem Markt sind. Ein Teufelskreis…
Zwar gehen wir auch davon aus, dass bald die Höchststände bei den Zinsen erreicht sein sollten. Das würde etwas Druck von den Immobilienaktien nehmen. Dennoch ist es nicht ausgemacht, dass sich der Immobilienmarkt in naher Zukunft erholen wird; vielmehr müssen weitere Rückgänge in die Betrachtung einbezogen werden. Schließlich verändert sich im gewerblichen Immobiliensektor seit der Pandemie und dem Siegeszug des Home Office auch die Nachfrage. Der bislang stabile Pfeiler des Geschäftsmodells, der positive Cashflow, gerät in Gefahr. Mieterhöhungen sind angesichts drohender Rezession nicht leicht durchzusetzen. Gleichzeitig steigen die Kosten, nicht zuletzt für energetische Sanierung des Bestandes. Die Unsicherheit über Ausmaß und Fristen der entsprechenden Regulierung belastet zusätzlich.
Des Weiteren ist der Immobiliensektor in Europa sowohl regional als auch in Bezug auf kommerzielle bzw. wohnwirtschaftliche Nutzung sehr stark fragmentiert, was die Auswahl entsprechender Aktien abermals deutlich erschwert. Daher gehen wir davon aus, dass kurz- bis mittelfristig ein Einstieg in dieses Marktsegment mehr Risiken mitbringt als er Chancen verspricht." (05.04.2023/ac/a/m)
So habe der breite europäische Index für Immobilienaktien (MSCI Europe Real Estate) seit Jahresanfang 2022 ca. 42 Prozent verloren und damit gut ein Drittel des in zehn Jahren aufgebauten Wertes innerhalb von weniger als eineinhalb Jahren zunichte gemacht. Das deutsche Immobilienunternehmen Aroundtown (ISIN LU1673108939/ WKN A2DW8Z), das sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien investiere, sei nach dem Pleitekandidaten Credit Suisse (ISIN CH0012138530/ WKN 876800) einer der schlechtesten europäischen Aktienwerte in diesem Jahr.
Decker: "Der branchenspezifisch hohe Verschuldungsgrad traf die Immobilien-unternehmen von zwei Seiten: Einerseits verteuerten sich die Kosten für das zur Refinanzierung anstehende Fremdkapital und andererseits drückten die höheren Zinsen die Immobilienpreise. Damit sinkt der Wert der bilanzierten Wohnungsbestände und der ohnehin hohe Verschuldungsgrad stieg relativ an; bei Vonovia (ISIN DE000A1ML7J1/ WKN A1ML7J) beträgt der Loan-to-Value zum Beispiel mittlerweile über 45 Prozent. In Zeiten, in denen Banken wegen höherer Ausfallrisiken und strengerer Regulierung ihre Kreditkonditionen verschärfen, kann ein hoher Leverage wiederum die Refinanzierung erschweren. Und eine Entschuldung durch Verkäufe von Immobilienbeständen fällt schwer, weil derzeit kaum Käufer auf dem Markt sind. Ein Teufelskreis…
Zwar gehen wir auch davon aus, dass bald die Höchststände bei den Zinsen erreicht sein sollten. Das würde etwas Druck von den Immobilienaktien nehmen. Dennoch ist es nicht ausgemacht, dass sich der Immobilienmarkt in naher Zukunft erholen wird; vielmehr müssen weitere Rückgänge in die Betrachtung einbezogen werden. Schließlich verändert sich im gewerblichen Immobiliensektor seit der Pandemie und dem Siegeszug des Home Office auch die Nachfrage. Der bislang stabile Pfeiler des Geschäftsmodells, der positive Cashflow, gerät in Gefahr. Mieterhöhungen sind angesichts drohender Rezession nicht leicht durchzusetzen. Gleichzeitig steigen die Kosten, nicht zuletzt für energetische Sanierung des Bestandes. Die Unsicherheit über Ausmaß und Fristen der entsprechenden Regulierung belastet zusätzlich.
Des Weiteren ist der Immobiliensektor in Europa sowohl regional als auch in Bezug auf kommerzielle bzw. wohnwirtschaftliche Nutzung sehr stark fragmentiert, was die Auswahl entsprechender Aktien abermals deutlich erschwert. Daher gehen wir davon aus, dass kurz- bis mittelfristig ein Einstieg in dieses Marktsegment mehr Risiken mitbringt als er Chancen verspricht." (05.04.2023/ac/a/m)
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